2024年06月23日
最近，广州的配售型保障性住房有了新动作。
有网友爆料，6月中旬黄埔的萝岗和苑一期、二期配售型保障性住房项目，开发商准备对其进行市场价格评估。
“萝岗和苑一期、二期配售型保障性住房项目市场价格评估项目询价公告”显示，目前开发方正着手对萝岗和苑配售型保障房进行市场估价。
这意味着，广州的配售型保障性住房，真的快要入市了，而且可能很快就会公布价格。
这个未来楼市最大的变量，要来了。
01
5折买房，但不能入市交易
很多人可能还不太清楚，配售型保障性住房是什么？
事实上，这个提法还是最早出现在去年8月份国务院发布的14号文，即《关于规划建设保障性住房的指导意见》）。
简单的理解，就是保障房，给未来买不起商品房的人，通过买保障房，来实现住有所居。
保障房体系里，除了拥有产权的配售型保障房外，还有仅供出租的人才房、公租房，这一类产品也很受欢迎。
比如人才房，满足特定条件的人才可以申请，这类产品不仅各方面配套齐全，而且租金低廉，还有国家补贴，最高可享受5年100%租金补贴。
公租房则更多是为了保障低收入人群的需求，低廉的租金是主要特点。
不同的保障房，共同构筑了广州的保障房体系，这其中又以配售型保障房最为特殊。
因为与其他主要以“租”为主的保障房不同，配售型保障房是直接买断，且具有两个特别重要的特点：
其一，封闭交易，完全不具有升值、投资属性。
封闭交易就意味着，配售型保障性住房，完全不给任何套利空间，比之前的共有产权房，做得更加彻底。
毕竟共有产权房，过了5年限售期，给政府补完差价之后，还是能入市交易的，有牟利空间。
而配售型保障房呢，买完之后不能交易，如果不想要了，可以卖回给政府。
按照部分城市已经公布的回购价格，折旧要按照每年2%算。
广州目前还无细则，或等第一个配售型保障房入市时，会公布，届时再跟大家做详细解读。
但无论如何，配售型保障房是不管商品房市场涨还是跌，总之房子买了以后，再卖给政府肯定是价格会更低的。
所以配售型保障房就是妥妥的“消费品”，完全没有金融属性，只为保障刚需人群的住有所居。
其二，保本微利的定价，让其极具性价比。
毕竟是保障房，定价肯定不会贵，如果参考去过其他已公布具体实施项目的城市，定价大约为同地段商品房的45-50%左右。
比如之前福建福州的滨海双龙新居，其配售型保障性住房的定价不超过6000元/㎡。
而彼时其周边的商品房价格，均价在1.2-1.5万/㎡。
所以配售型保障性住房，价格还是有诱惑力的。
△ 福州滨海双龙新居
回到黄埔萝岗和苑一期、二期的配售型保障房来看，其未来价格定价，大概率要参考周边的商品房项目。
目前距离萝岗和悦最近的项目为越秀·星樾山畔TOD，在售均价3.5-3.8万/㎡。
稍远一些的佳大瑞园，价格在3万/㎡左右，特价房源时会有2字头。
如果平均一下，萝岗和悦周边的房价在3-3.5万/㎡之间，按照市价打4-5折，猜测定价可能在1-2万/㎡之间。（具体以官方公布为准）
你觉得如果真的是这个价格，会香吗？
△萝岗和苑
02
影响几何，会冲击商品房市场吗？
要知道，萝岗和苑虽然是配售型保障房，但其区位及配套，并不逊色于商品房。
萝岗和苑地处黄埔区区政府片区，小区配套有3所幼儿园、2所72班九年一贯制中小学。
地铁方面，7号线与21号线在旁，交通便利。
周边的商场与公园也不少，生活氛围醇熟。
这样优秀的区位与配套，如果只需要1万多房价的话，还是具有性价比的。
△萝岗和苑
而且按照年初公布的广州配售型保障房筹建计划，萝岗和苑一期、二期，将分别为市场提供424套与1987套配售型保障房房源。
如此大的体量，会不会影响到区域房价呢？
短时间内来看，不会。
因为这2000+套的配售型保障房，不会一下子释放，而是分批建分批供应，会有缓冲。
其次，配售型保障房，保障的人群主要还是买不起商品房的刚需，并且因为有封闭交易的特性，不具备金融属性。
可以把配售型保障房理解为一种长久稳定，且划算的租房，它是一种消费品，跟商品房有本质的区别。
因此，短时间内，商品房的价格体系，其实不太会受到配售型保障房的影响。
△萝岗和苑
但是拉长时间来看，还是会影响到市场的，特别是刚需市场。
要知道，在国家大力推动下，如今各地的配售型保障房落地都很快。
光广州今年计划要建的配售型保障房，就不少于1万套。
而且不仅只是在郊区，市中心也有，包括了白云、番禺、黄埔、天河、荔湾、海珠等区。
△2024年广州计划筹建配售型保障房项目
此外，6月20日时，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。
会议表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
截至目前为止，全国已经有超20城落地政府收储商品房模式。
如果试行成功，未来有可能大规模铺开，那未来保障房体系的建设推进速度，可能会大大加快。
可以预见的是，保障房建设是一个大趋势，未来广州会持续推进保障房，把量做大，将申购门槛降低，可以说刚需群体是难免被吸引的。
其实现在刚需市场已经很难了，未来还可能有大量的配售型保障房进场抢客，那么刚需市场，最后真的只能卷降价了。
当然，配售型保障房要实现大规模覆盖，是很长久且艰巨的工程。
广州目前的保障性住房建设还在起步阶段，还需要“亿”点时间，市场也不必太焦虑。